Skadan från läckande tak var ägarens ansvar

Larmade om vattenskada

Makarna upptäckte att det läckte in vatten genom taket i deras bostadsrättslägenhet. Kontakt togs med bostadsrättsföreningen och det kunde konstateras att anledningen var att vattnet läckt in via husets yttertak. Man konstaterade också att innertaket i lägenheten delvis var skadat och behövde bytas ut.

Föreningen – med makarnas medgivande – bytte ut de skadade delarna av innertaket och stod för kostnaden. Däremot varken spacklade man eller målade innertaket. Den kostnaden betalades av makarna.

När makarna sedan ville ha ersättning av föreningen för denna kostnad, så vägrade föreningen att betala. Man menade att det följde av både bostadsrättslagen och föreningens stadgar att det vid denna typ av vattenskada, är det bostadsrättsinnehavaren som svarar för att ytskikten i lägenheten åtgärdas.

Makarna nöjde sig inte med detta besked, utan frågan kom till sist att avgöras av Högsta domstolen (HD).

Högsta domstolen – rättsliga utgångspunkter

Bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Till lägenheten räknas i regel rummens golv, väggar och tak, inredningen i rummen, glas och bågar i fönster samt lägenhetens inner-och ytterdörrar.

I vissa fall kan dock ansvaret för att vidta och bekosta åtgärder i lägenheten ändå vara föreningens, främst vid brandskada och vattenledningsskada då det normalt är föreningen som ansvarar för nödvändiga reparationer. Detsamma gäller skador pga föreningens vårdslöshet.

En särskild situation är när det har gjorts ingrepp i en lägenhet i samband med att föreningen har utfört arbeten för att fullgöra sitt underhållsansvar för ledningar och ventilationskanaler i fastigheten. Då bör utgångspunkten vara att föreningen ansvarar för återställandet.

När det inte är fråga om situationerna ovan bör emellertid huvudprincipen om bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens underhåll gälla, enligt HD. Det innebär att bostadsrättshavarens ansvar för reparationer i lägenheten omfattar även de fall då en viss skada har uppkommit både i lägenheten och i en del av huset där föreningen har underhållsansvaret. Föreningen ansvarar då för reparationer av de delar av huset som inte tillhör lägenheten.

HD – makarna ska stå för kostnaden

I detta fall orsakade läckaget både skador i lägenheten och i den del av huset som föreningen ansvarar för. Målningen och spacklingen av innertak är en åtgärd som normalt ingår i bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens underhåll enligt lagen och föreningens stadgar hade inga andra bestämmelser.

Det handlade heller inte om någon speciell situation enligt ovan, och det har inte påståtts att föreningen brustit i underhåll av yttertaket, eller på annat sätt varit vårdslös.

Således ska inte föreningen stå för kostnaderna, utan dessa ska bekostas av makarna.

Högsta domstolen T 175-19