Bostadsrätter var lagertillgångar

Enligt Högsta förvaltningsdomstolen var ett bolags försäljningar av bostadsrätter yrkesmässig handel och dessa skulle därför beskattas som skattepliktig försäljning av lagertillgångar.

Bostadsrätt i aktiebolag

När ett aktiebolag äger en bostadsrätt kan den antingen klassificeras som en lagertillgång eller som en kapitaltillgång. Klassificeringen har betydelse vid en försäljning av bostadsrätten. Vid försäljning av en lagertillgång, som är en tillgång som är avsedd för omsättning eller förbrukning, ska vinster tas upp som skattepliktig intäkt, och förluster är avdragsgilla. En kapitalvinst vid försäljning av så kallade näringsbetingade andelar ska som huvudregel inte tas upp till beskattning och förluster är inte avdragsgilla. För att en andel i en bostadsrätt ska vara näringsbetingad krävs det bland annat att den är klassificerad som en kapitaltillgång. Andelar i ”äkta” bostadsrättsföreningar klassas inte som näringsbetingade andelar.

Bakgrund

En oäkta bostadsrättsförening upplät i maj 2014 sju lokaler till ett aktiebolag. Tre av dessa bostadsrätter hade bolaget sålt redan innan förvärvet, i februari respektive april. De återstående fyra bostadsrätterna sålde bolaget i juni samma år.

Försäljningen under 2014 resulterade i en vinst på 5,8 miljoner kr som bolaget redovisade som en ej skattepliktig intäkt då de ansåg att det var fråga om en försäljning av näringsbetingade andelar.

Skatteverket beslutade att inte medge avdraget med motiveringen att bostadsrätterna skulle anses vara lagertillgångar, och vinsten från försäljningen var därmed skattepliktig.

Lagertillgång enligt kammarrätten

Bolaget överklagade beslutet men förvaltningsrätten, och senare även kammarrätten, ansåg också att bostadsrätterna skulle betraktas som lagertillgångar. Bolaget överklagade och fick sin sak prövad i Högsta förvaltningsdomstolen (HFD).

Värdepapper?

I sitt yrkande menade bolaget att en andel i en bostadsrättsförening är ett värdepapper och att en andel i en bostadsrätt bara ska betraktas som en lagertillgång om företaget bedriver värdepappersrörelse. En bostadsrätt är vidare en andel i ett fastighetsförvaltande företag och en sådan andel är bara en lagertillgång när andelen innehas av företag som bedriver byggnadsrörelse eller handel med fastigheter.

Inte ett värdepapper enligt HFD

Enligt HFD var det helt klart att bolaget inte drivit byggnadsrörelse eller handel med fastigheter. Frågan var då om en bostadsrätt är ett värdepapper.

Vad som avses med en bostadsrätt enligt HFD är de befogenheter som en medlem får när en lägenhet förvärvas. En bostadsrätt kan sägas bestå av två delar, dels en nyttjanderätt till en specifik lägenhet och dels en andelsrätt i föreningen.

Av dessa två delar är det enligt HFD nyttjanderätten som är det viktiga. Normalt är det även nyttjanderätten, och inte andelsrätten, som bestämmer bostadsrättens värde. En bostadsrätt ska därmed vid beskattningen främst behandlas som en nyttjanderätt och inte som ett värdepapper.

Lagertillgång enligt HFD

Vid bedömningen av om en bostadsrätt är en lagertillgång anser HFD att man kan använda den praxis som finns om fastigheter. Omständigheter som då har betydelse är till exempel antalet omsatta bostadsrätter, innehavstid samt varaktighet och regelbundenhet i handeln.

Vid en sammantagen bedömning anser HFD att bolaget hade bedrivit en yrkesmässig handel med bostadsrätter som därför skulle klassificeras som lagertillgångar. Överklagandet avslogs därför och bolaget skulle därmed beskatta vinsten från de sålda bostadsrätterna i näringsverksamheten.

Högsta förvaltningsdomstolen 3595-18