Nya regler för årsredovisning i bostadsrättsföreningar

Lagändringar och nytt allmänt råd

Här beskriver vi vad lagändringarna och det allmänna rådet innebär för en bostadsrättsförening när de ska upprätta en årsredovisning enligt de nya reglerna. Vi går inte in på detaljerade beräkningar och definitioner i den här artikeln.

Förvaltningsberättelsen - utökade krav enligt årsredovisningslagen

För räkenskapsår som börjar 1 januari 2023 och senare gäller utökade krav på upplysningar i förvaltningsberättelsen:

• Sådana förhållanden som inte ska redovisas i balans- och resultaträkningen eller noterna, men som ändå är viktigt för att kunna bedöma bostadsrättsföreningens ekonomi (verksamhet, ställning och resultat). Ett exempel kan vara ett nyligen genomfört stambyte.
• Upplysningar om sådana nyckeltal som kan underlätta bedömningen om föreningens ekonomi, såsom årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt, skuldsättning per kvadratmeter, sparande per kvadratmeter, räntekänslighet och energikostnad per kvadratmeter.
• Om bostadsrättsföreningens resultat är negativt ska en upplysning lämnas om vad förlusten innebär för föreningens möjlighet att finansiera framtida ekonomiska åtaganden.
• Händelser som är viktiga för föreningen och har inträffat under räkenskapsåret samt efter räkenskapsårets slut. Ett exempel är att flera lokalhyresgäster har flyttat.

Utökade krav enligt Bokföringsnämnden

Enligt första punkten ovan ska en bostadsrättsförening lämna upplysningar om sådana förhållanden som är viktiga för bedömningen av utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat.

Bokföringsnämnden definierar detta utökade krav i fyra områden som bostadsrättsföreningar alltid ska lämna upplysningar om. De fyra områden Bokföringsnämnden tar upp är:

• om föreningen är eller inte är privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229),
• om föreningen innehar marken med tomträtt eller med äganderätt,
• om föreningens fastighet eller tomträtt har del i en samfällighet, och
• om föreningen har eller inte har en aktuell underhållsplan.

Om föreningen innehar marken med tomträtt ska upplysning lämnas för hur lång tid tomträtten gäller samt när avgäldsperioden går ut och ska omförhandlas.

Om föreningens fastighet eller tomträtt har del i en samfällighet ska man upplysa om vad samfälligheten förvaltar.

Nyckeltal

De nya reglerna innebär att ytterligare sju upplysningar i form av nyckeltal ska tas med i flerårsöversikten i förvaltningsberättelsen. Dessa ska alltså finnas med förutom de obligatoriska nyckeltalen – nettoomsättning, resultat efter finansiella poster och soliditet.

Flerårsöversikt med nyckeltal ska lämnas för räkenskapsåret och de tre föregående räkenskapsåren.

Viktigt att notera är dock att de tillagda nyckeltalen enligt de nya reglerna, inte behöver lämnas för de tre föregående räkenskapsåren före det räkenskapsår som börjar 1 januari 2023 eller senare. I praktiken blir det alltså först år 4 efter ikraftträdandet som föreningen kommer att lämna en fullständig flerårsöversikt som innehåller de nya nyckeltalen för innevarande räkenskapsår samt de tre föregående räkenskapsåren.

De nyckeltal som lagts till enligt årsredovisningslagen är (under rubriken flerårsöversikt):

• årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt,
• skuldsättning per kvadratmeter, totalt upplåtna, både avgifter för bostadsrätt o hyresintäkter
• sparande per kvadratmeter, totalt upplåtna
• räntekänslighet, och
• energikostnad per kvadratmeter. totalt upplåtna

Utöver de nya lagreglerna i ÅRL ska följande nyckeltal presenteras enligt BFNAR 2023:1:

• skuldsättning per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt, och
• årsavgifternas andel i procent av de totala rörelseintäkterna.

I det allmänna rådet (BFNAR 2023:1) anges i kommentarerna en vägledning till hur nyckeltalen ska beräknas samt klargörande för begreppen i nyckeltalen. Det beskrivs bland annat när det ska ingå kvadratmeter som upplåts med bostadsrätt samt när det även ska ingå kvadratmeter för ytor som är upplåtna med hyresrätt. Det framgår också att gemensamma ytor som föreningen inte tar ut avgift eller hyra för, inte ska ingå i beräkningarna. I den här artikeln kommer vi inte att gå in mer på de olika begreppen och beskrivningarna för nyckeltalen.

Ett viktigt syfte med de nya reglerna är att det ska bli jämförbarhet mellan olika föreningar. Det uppnår man inte om föreningarna beräknar nyckeltalen för till exempel sparande per kvadratmeter, räntekänslighet och energikostnad per kvadratmeter på olika sätt.

Upplysning om redovisningsmässig förlust

För räkenskapsår som börjar 1 januari 2023 och senare ska årsredovisningen för en förening med redovisningsmässig förlust innehålla en upplysning i förvaltningsberättelsen om vad förlusten innebär för föreningens möjlighet att finansiera framtida ekonomiska åtaganden.

Vad menas då med ”framtida ekonomiska åtaganden”? Jo, exempelvis räntor och amorteringar på föreningens lån. Det kan exempelvis vara fråga om höjda räntor när bindningstiden på ett lån går ut, men även kommande underhåll och utbyte av delar (komponenter) på föreningens byggnader ska tas med i denna upplysning. Föreningen ska upplysa om hur dessa åtaganden ska finansieras. Blir det exempelvis genom avgiftsökningar eller genom att föreningen tar upp nya lån. Om utgifterna för nya lån innebär att avgifterna kan komma att höjas ska det anges.

Om föreningen går med förlust under enstaka år och detta inte påverkar föreningens möjlighet till finansiering av sina framtida åtaganden räcker det enligt BFN med en kortfattad information om detta. Ju större underskott under längre tid desto högre krav på information.

Kassaflödesanalys

De nya reglerna innebär att alla årsredovisningar för bostadsrättsföreningar ska innehålla en kassaflödesanalys. En kassaflödesanalys ger en mer rättvisande bild av bostadsrättsföreningens ekonomi än vad resultaträkningen gör. Föreningen kan välja att upprätta kassaflödesanalysen utifrån direkt eller indirekt metod. Detta oavsett om man upprättar sin årsredovisning utifrån K2- eller K3-regelverket.

Den indirekta metoden innebär att du utgår från resultaträkningen och justerar för (eliminerar) transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar. Hit hör exempelvis avskrivningar på byggnader och inventarier samt vissa poster som hör till investeringsverksamheten eller finansieringsverksamheten. Dessutom ska du justera för förändring av årsavgifts- och hyresfordringar och leverantörsskulder. Man kan säga att det råder en kontantprincip i kassaflödesanalysen.

Den direkta metoden bygger på hur föreningens likvida medel utvecklas under året och mellan åren. Det kan vara lättare att förstå hur mycket medlemmarna har betalat in och vart pengarna har gått snarare än att, likt den indirekta metoden, visa kassaflödet utifrån resultaträkningen.

Nya upplysningar i noter

Det finns ett antal obligatoriska noter som en bostadsrättsförening ska lämna. Enligt BFNAR 2023:1 ska två nya upplysningar i noter finnas med från räkenskapsår som börjar 1 januari 2023 eller senare:

• vad som ingår i posten Nettoomsättning i resultaträkningen. Beloppen av olika slag av intäkter ska anges. Det kan, utöver årsavgifterna, t.ex. vara olika typer av hyresintäkter.
• vad som ingår i föreningens årsavgifter. Det kan t.ex. vara kostnader för värme, el, vatten, abonnemang för tv, bredband och telefoni och upplåtelse av parkeringsplats.

Övrig vägledning i BFNAR 2023:1

En bostadsrättsförening som upprättar sin årsredovisning enligt K3 ska dela upp sina byggnader på betydande komponenter. Under en tid har det funnits en diskussion om hur nyttjandeperioden för inre underhåll ska fastställas. Detta då ansvaret för inre underhåll (innanför lägenhetens väggar) normalt ligger hos bostadsrättsinnehavaren. BFN har därför angivit i sitt allmänna råd att delar av byggnad som inte omfattas av föreningens underhållsansvar fördelas till stommen och att nyttjandeperioden bestäms utifrån stommens beräknade nyttjandeperiod.

Vilket bokslutsregelverk får en bostadsrättsförening tillämpa?

I dagsläget kan en bostadsrättsförening som är ett mindre företag välja mellan att tillämpa huvudregelverket K3 eller förenklingsregelverket K2. Oavsett vilket regelverk som föreningen väljer att tillämpa är föreningen skyldig att lämna årsredovisning enligt Årsredovisningslagen.

I den pågående översynen av K2- och K3-regelverken föreslår BFN att bostadsrättsföreningar i framtiden inte ska få tillämpa K2. Beslut om detta kommer sannolikt att tas av BFN under första halvåret 2024.

Den tydligaste skillnaden mellan regelverken i detta avseende är att komponentredovisning måste tillämpas på föreningens byggnad/byggnader. Detta leder dock till en begripligare redovisning och är ett engångsarbete med fördelning av byggnaden på komponenter som föreningarna behöver göra.