Dags att deklarera uthyrning av privatbostad

Deklarera under 2025

Om man har hyrt ut en privatbostad under 2024, ska detta deklareras i årets deklaration om hyresinkomsten – efter schablonavdrag – ger en vinst.

Missar man att deklarera en skattepliktig hyresinkomst tar Skatteverket normalt ut ett skattetillägg. Dessutom har Skatteverket meddelat att uthyrning av privatbostad kommer att kontrolleras extra noga i år. Därför är det viktigt att känna till dessa regler för att inte riskera ett onödigt skattetillägg.

Skatteverket bedömer att många missar att deklarera sin uthyrning korrekt, både vad gäller hanteringen av inkomstskatt och moms.

Dessutom ska plattformsföretagen lämna kontrolluppgifter om ersättningar till uthyrare. Skatteverket får alltså kontrolluppgifter om uthyrningen skett via en förmedlare och denna uppgift kommer förtryckt på deklarationen.

Vad räknas som privatbostad?

De särskilda skatteregler vid uthyrning av privatbostad som bland annat omfattar ett schablonavdrag om 40 000 kr, gäller när den som äger en privatbostad hyr ut bostaden.

Ett aktiebolag kan inte äga en privatbostad och för en enskild firma är hyresinkomsten en näringsinkomst.

Med privatbostad menas ett småhus eller en bostadsrätt som till övervägande del (mer än 50%) används eller är avsedd att användas av ägaren eller någon närstående (se nedan) för permanent boende eller för fritidsboende. Alla fastigheter som inte är privatbostadsfastigheter räknas som näringsfastigheter.

Det räcker att småhuset är avsett att användas som bostad av ägaren eller dennes närstående för att det ska anses som privatbostad. Att småhuset t ex varit uthyrt en längre tid till någon utomstående hindrar därmed inte att det är en privatbostad. Detta förutsätter dock att ägaren har för avsikt att inom överskådlig tid (normalt inom en treårsperiod) använda huset eller lägenheten som bostad för egen del, eller åt någon närstående.

Bedömningen görs per byggnad vid årets slut. Om användningen ändrats under året kan det alltså vara fråga om en näringsinkomst.

Skattereglerna

Om en privatperson hyr ut ett småhus eller en bostadsrätt som är en privatbostad, ska inkomsten tas upp i inkomstslaget kapital. Inkomsten redovisas i inkomstdeklaration 1 i ruta 7.3 (Överskott vid uthyrning av privatbostad).

Inkomsten tas upp enligt kontantprincipen, dvs hyresinkomsten beskattas det år hyran betalas till dig.

Skatteverket sammanfattar reglerna så här:

Hyresintäkten är den hyra som betalas under året. Avdrag som får göras är beroende på vilken typ av bostad som hyrs ut. Vi går igenom dessa regler nedan, men hyresintäkten beräknas alltid på detta sätt:

Dessa avdrag görs från hyran:

1. Schablonavdraget om 40 000 kr

2. Eventuella ytterligare avdrag beroende på bostaden.

Schablonavdraget gäller per bostad och år. Vid uthyrning av fler än en bostad får avdrag göras för varje bostad, om det är olika byggnader, även om bostäderna är på samma fastighet. Är det flera som äger bostaden ska avdraget fördelas utifrån ägarandel.

Om bostaden endast ägts under del av året ska schablonavdraget proportioneras utifrån innehavstiden. Har bostaden ägts under halva blir schablonavdraget 20 000 kr.

Ytterligare avdrag får göras enligt följande, beroende på bostadstyp:

Vid uthyrning av en villa får man förutom 40 000 kr i schablonavdrag alltså göra ytterligare avdrag med 20% av den totala hyresinkomsten:

På Skatteverkets hemsida finns blanketten 2199 (Hjälpblankett för uthyrning). Blanketten ska inte lämnas in men kan vara till god hjälp vid beräkningen.

För att få en så låg skatt som möjligt bör bostaden hyras ut med kallhyra. Hyresgästen betalar då el, värme, sophämtning mm direkt till leverantörerna (vilket kräver separata elmätare osv). Om dessa poster ingår i hyran blir intäkten större än de båda schablonavdragen.

Observera att ett underskott inte är avdragsgillt och aldrig ska deklareras.

Uthyrning via förmedlare

Vid uthyrning via en förmedlare – t ex Airbnb (eller fjällstugor via Skistar) – kan hyresintäkten beräknas på olika sätt, beroende på vem som anses vara hyresvärd, ägaren eller förmedlingsföretaget.

De avdragsregler som beskrivits i avsnittet ovan gäller även vid uthyrning via förmedlare.

Vem är hyresvärd?

Om förmedlingsföretaget bara förmedlar uthyrningen och tar betalt räknas ägaren av bostaden som hyresvärd.

Hyresvärden måste redovisa hela den avtalade hyran brutto, utan avdrag för eventuella förmedlingsavgifter.

Förmedlingsföretaget räknas som hyresvärd när de hyr ut bostaden i sitt eget namn och sköter annonsering, avtal, städning och gästernas tillgång till bostaden.

Om förmedlingsföretaget räknas som hyresvärd ska ägaren bara redovisa nettoersättningen, efter avdrag för förmedlingsavgiften.

Vid själva bedömningen om vem som är hyresvärd ska bland annat följande omständigheter beaktas, enligt Skatteverket:

• vilket namn som framgår som hyresvärd i avtalet, bekräftelse eller faktura,
• till vem meddelar hyresgästerna sin ankomst,
• vem ansvarar för utlämning av nyckel till hyresgästerna,
• vem kontrollerar städningen.

Inget schablonavdrag vid uthyrning till arbetsgivare

Om man hyr ut till din eller någon närståendes arbetsgivare eller till ditt eget fåmansföretag eller fåmanshandelsbolag gäller inte ovanstående avdragsregler. I stället får man dra av ett rimligt belopp för de merkostnader som man haft på grund av uthyrningen. Detta gäller även om man hyr ut ett garage eller liknande. Skatteverket brukar räkna med en merkostnad på 1 000–3 000 kr per år.

Det är viktigt att det verkligen är ett hyresförhållande mellan dig och bolaget. Om det kan antas att hyresavtalet är en skattemässig konstruktion ska hela ”hyran” beskattas som socialavgiftsbelagd lön (för aktiva delägare) respektive utdelning (för passiva delägare).

Dessutom är det bara den ”marknadsmässiga” hyran som ska tas upp som kapitalinkomst. Den delen som överstiger den marknadsmässiga hyran (ortens pris) kallas överhyra och tas upp som tjänsteinkomst. Med marknadsmässig hyra menas normalt vad den anställde/företagsägaren skulle kunnat få i hyra om lokalen hyrts ut till utomstående.

Vid uthyrning till sin arbetsgivare måste vissa villkor, enligt Skatteverket, dock vara uppfyllda för att hyresersättningen ska kunna beskattas i inkomstslaget kapital:

• Arbetsgivaren ska ha behov av utrymmet.
• Det måste finnas ett hyresavtal med arbetsgivaren.
• Hyran får inte vara högre än marknadsmässig hyra.

Moms på uthyrningen?

Uthyrning av möblerade stugor, rum och lägenheter är i grunden en momsfri fastighetsupplåtelse. Uthyrning av privatbostaden eller av fritidsbostaden är därför normalt momsfritt.

Vid korttidsuthyrning kan dock uthyrningen bli momspliktig (om den enligt momsreglerna anses vara en ekonomisk verksamhet), detta om uthyrningen kan anses vara gjord i en hotellrörelse. För att avgöra om uthyrningen ska anses vara rumsuthyrning i hotellrörelse och därmed momspliktig, tittar man på vad verksamheten innehåller och vad syftet är.

Skatteverket anser att två rekvisit ska vara uppfyllda för att det ska vara frågan om momspliktig uthyrning. Momspliktig uthyrning innefattar att:

• uthyrningen avser tillhandahållande av tillfällig logi och
• uthyrningen kommer ske inom ramen för en hotellrörelse.

Med kortare tid anser Skatteverket normalt att uthyrningen till respektive hyresgäst får uppgå till högst tre månader. Om uthyrning sker till endast en hyresgäst, och under en längre period än tre månader, är det alltså sannolikt inte någon hotellrörelse som bedrivits.

Observera här att det alltså kan vara momspliktig verksamhet även om inkomsten ska beskattas i inkomstslaget kapital.

Försäljning av äpplen, alster mm

Observera att även annan inkomst än uthyrning ska tas upp på samma sätt.

Om produkter och naturtillgångar har sålts från en privatbostadsfastighet beskattas även dessa inkomster i inkomstslaget kapital, på samma sätt som uthyrning.

Schablonavdraget om 40 000 kr omfattar alltså även t ex försäljning av frukt, bär, träd mm från en privat bostadsfastighet. Det innebär alltså inkomster från t ex uthyrningen av privatbostad med andra försäljningsinkomster slås ihop.