Tomträtt hör till byggnad

När en byggnad förvärvas tillsammans med en tomträtt anser Högsta förvaltningsdomstolen att det finns övervägande skäl att bortse från ett eventuellt värde på tomträtten vid beräkningen av avskrivningsunderlaget. Hela ersättningen ska således räknas som anskaffningsvärde för byggnaden.

Fastighetsköp med tomträtt

Ett bolag köpte hyreshusfastigheter som var upplåtna med tomträtt. Med tomträtt avses en nyttjanderätt till fastighet som upplåts under obestämd tid för ett visst ändamål och mot en årlig avgift. Bolaget förvärvade alltså inte äganderätten till marken som byggnaderna stod på. Bolaget gjorde ingen uppdelning av anskaffningsvärdet mellan byggnad och mark utan i underlaget för värdeminskningsavdraget för byggnaden ingick både byggnads- och tomträttsvärdet.

Skatteverket medgav inte avskrivningen

Skatteverket medgav inte värdeminskningsavdraget för den del som hörde till tomträtten.

Enligt Skatteverkets bedömning ska de aktuella byggnaderna anses ha förvärvats tillsammans med den mark som byggnaden står på och byggnadens anskaffningsvärde ska beräknas genom proportionering, vilket normalt görs utifrån taxeringsvärdet (IL 19 kap 11§). Det betyder att så stor del av anskaffningsutgiften som det taxerade byggnadsvärdet är av det totala taxeringsvärdet blir anskaffningsvärdet för byggnaden och ska kostnadsföras genom värdeminskningsavdrag. Värdeminskningsavdrag medges dock inte för det belopp som motsvarar värdet på marken.

Skatteverket påpekade att det inte var motiverat att en fastighet som innehas med tomträtt ska kunna få ett högre avskrivningsunderlag än en fastighet som innehas med äganderätt.

Beslutet överklagades

Bolaget överklagade beslutet och ansåg att regeln om proportionering inte var tillämplig eftersom de inte köpt någon mark utan endast nyttjanderätten till marken. Bolaget hänvisade till ett gammalt rättsfall från Högsta förvaltningsdomstolen från 1975 (RRK 76 1:6) som gav stöd för att hela anskaffningsutgiften för en tomträtt med byggnad var underlag för beräkningen av värdeminskning för byggnad.

Förvaltningsrätten och kammarrätten

Förvaltningsrätten och kammarrätten gick på bolagets linje och ansåg att det var rätt att hela anskaffningsvärdet för bolagets byggnader med tomträtt skulle hänföras till byggnad vid beräkningen av värdeminskningsavdraget.

Målet avgjordes slutligen i Högsta förvaltningsdomstolen (HFD).

HFD upphävde Skatteverkets beslut

I sin bedömning skriver HFD att rätten i den tidigare hänvisade domen (RRK 76:1) visserligen fann att anskaffningsvärdet för en tomträtt med byggnad i sin helhet skulle avse byggnaden, men det kunde av rättsfallet inte utläsas att detta skulle gälla generellt vid den här typen av förvärv.

När det gäller proportioneringsregeln (IL 19 kap 11§) ska den enligt ordalydelsen endast gälla om en byggnad har förvärvats tillsammans med mark. Enligt HFD förvärvar inte en tomträttsinnehavare marken utan endast nyttjanderätten till marken. Fortfarande är det dock bara anskaffningsutgiften för själva byggnaden som ska dras av genom årliga värdeminskningsavdrag. Den del av anskaffningsutgiften som hör till tomträtten ska i princip inte ingå i avskrivningsunderlaget för byggnaden. HFD ansåg dock att det som ändå talade emot att en uppdelning mellan tomträtt och byggnad ska göras var att det är förenat med betydande svårigheter och osäkerhetsmoment att fastställa ett rättvist värde på en tomträtt.

I sin argumentering hänvisade HFD också till äldre lagstiftning, bland annat till de numera upphävda lagarna om arvs- och gåvobeskattning, där det fanns en föreskrift om att en värdering av en tomträtt skulle ske med beaktandet på värdet på nyttjanderätten till marken. Svårigheterna vid värderingen ledde dock i realiteten till att man i regel bortsåg från denna nyttjanderätt.

HFD:s slutsats var att det fanns övervägande skäl att bortse från det eventuella värdet på tomträtten vid beräkningen av avskrivningsunderlaget för en byggnad som förvärvats tillsammans med en tomträtt. Därmed upphävdes Skatteverkets beslut och hela ersättningen skulle således räknas som anskaffningsvärde för byggnaden.

Högsta förvaltningsdomstolen 3148-16